Fiche pratique
Loyer sous-évalué : réévaluation à la hausse au renouvellement du bail
Vérifié le 21 juin 2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Quelle que soit la commune où est situé le logement (loué vide ou meublé), son loyer peut être réévalué au moment du renouvellement du bail s'il est manifestement sous-évalué par rapport aux prix du marché. La procédure à appliquer diffère selon que la commune est ou non située en zone tendue.
- Zone tendue (cas général)
- Zone tendue (à Paris)
- Dans une autre commune
Si le bailleur estime que le loyer est manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé.
Nouveau loyer
La sous-évaluation du loyer est estimée par comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
Ces logements doivent être situés :
- soit dans le même groupe d'immeubles,
- soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
Le bailleur doit identifier :
- au moins 6 loyers dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants,
- au moins 3 loyers dans les autres zones géographiques.
Au moins deux tiers de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.
Chaque référence doit indiquer :
- le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble,
- la qualité et l’époque de construction de l’immeuble,
- l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur,
- la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables,
- l’existence d’annexes éventuelles,
- son état d’équipement, notamment présence d’eau courante, de WC intérieur, de salle d’eau, de chauffage,
- la période de construction de l’immeuble,
- l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans,
- le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.
- Cas général
- Départements 78, 91, 92, 93 et 94
Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers
.
Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers
ou de l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap)
.
Limites
Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :
- 50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait),
- une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.
Exemple : si les travaux s’élèvent à 4 000 € TTC pour un loyer mensuel de 300 € (soit 3 600 € annuels), le loyer mensuel peut être majoré de 4 000 € X 15 %, soit 600 € / 12 = 50 €.
S'agissant d'un logement vide, cette hausse étant supérieure à 10% du loyer mensuel (300 X 10 %, soit 30 €), son application sera étalée sur 6 ans.
Le loyer sera réévalué de 1/6 par an, soit une hausse la 1
Procédure
Pour réévaluer le loyer, le bailleur doit en faire la proposition à son locataire dans les formes et dans les délais.
Le bailleur doit faire cette proposition au moins 6 mois avant le terme du contrat de bail.
Il doit adresser sa demande :
- par lettre recommandée avec demande d'avis de réception,
- ou par acte d'huissier,
- ou par remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Attention :
le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
La proposition de réévaluation doit :
- contenir le texte intégral de l'article 17-2-II de la loi de 1989 recopié (sinon la proposition n'est pas valable),
- et indiquer le montant du nouveau loyer proposé, ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
Attention :
lorsque le bailleur propose au locataire le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n'a pas le droit de donner congé au locataire pour le même terme du bail, ce qui reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans les murs.
Accord
Pour accepter la proposition d’augmentation du bailleur, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
Dans ce cas, la réévaluation du loyer est acquise par accord entre les parties.
- Location vide
- Location meublée
Au renouvellement du bail, c'est-à-dire à l'expiration du bail initial, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable.
L'augmentation du loyer est appliquée progressivement :
- lorsque la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (sur bail de 3 ans : 1/3 par an, sur bail de 6 ans : 1/6 par an),
- lorsque la hausse est supérieur à 10 % du loyer initial, elle est appliquée d'1/6 par an pendant 6 ans, quelle que soit la durée du nouveau bail.
L'augmentation du loyer :
- lorsque la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est appliquée intégralement au contrat renouvelé.
- lorsque la hausse est supérieur à 10 % du loyer initial, elle est appliquée d'1/3 par an au contrat renouvelé et lors des renouvellements suivants.
Refus ou absence de réponse
Le locataire peut refuser l'augmentation proposée. Pour cela, il doit envoyer un courrier à son bailleur, au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
À noter
l'absence de réponse de la part du locataire vaut refus.
En cas de refus ou d'absence de réponse du locataire, l'augmentation proposée par le bailleur ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.
Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant le terme du contrat, le bailleur (ou le locataire) peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver un accord sur le prix.
Dans l'attente de la décision de la commission ou si le désaccord persiste en dépit de son intervention, le bailleur (ou le locataire) peut saisir le juge d'instance dont dépend le logement, à condition de le faire avant le terme du bail.
Saisine de la commission de conciliation
-
Modèle de document
Saisir la commission de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer (bailleur)À envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
Devant la commission, le locataire peut contester l'augmentation proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
-
Modèle de document
Saisir la commission de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer (locataire)À envoyer en Lettre recommandée avec accusé de réception
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
La commission dispose de 2 mois pour rendre son avis.
-
Le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable au renouvellement du bail. L'augmentation du loyer est appliquée progressivement :
- lorsque la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (sur bail de 3 ans : 1/3 par an, sur bail de 6 ans : 1/6 par an),
- lorsque la hausse est supérieur à 10 % du loyer initial, elle est appliquée d'1/6 par an pendant 6 ans, quelle que soit la durée du nouveau bail.
-
Le propriétaire (ou le locataire) peut saisir le juge d'instance, à la condition de le faire avant le terme du bail.
-
Le propriétaire (ou le locataire) peut saisir le juge d'instance, à la condition de le faire avant le terme du bail.
Saisine du juge
Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la commission départementale de conciliation, le juge d'instance dont dépend le logement peut être saisi, à la condition de le faire avant le terme du bail.
Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire (ou le locataire) peut saisir le juge d'instance, sans attendre l'avis de la commission.
Où s’adresser ?
-
Si le juge d'instance est saisi dans le délai imparti, c'est alors lui qui fixe le montant du loyer réévalué.
Le contrat est considéré comme renouvelé pour sa durée initiale (3 ans).
Le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. L'augmentation du loyer est appliquée progressivement :
- lorsque la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (sur bail de 3 ans : 1/3 par an, sur bail de 6 ans : 1/6 par an),
- lorsque la hausse est supérieur à 10 % du loyer initial, elle est appliquée d'1/6 par an pendant 6 ans, quelle que soit la durée du nouveau bail.
-
Au-delà de ce délai, il n'est plus possible de saisir le juge d'instance.
Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la commission départementale de conciliation et jusqu'au terme du contrat, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer révisé selon l'IRL).
Au moins 6 mois avant le terme du bail, le propriétaire informe le locataire du nouveau loyer (hors charges et complément de loyer). Le nouveau loyer ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.
Simulateur
Estimer les loyers de référence (minoré et majoré) pour un logement situé à Paris
Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France
À savoir
lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour le terme du bail.
La notification doit être adressée au locataire :
- soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
- soit par acte d'huissier,
- soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.
La notification rédigée par le propriétaire doit :
-
comprendre l'intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
,
- indiquer le nouveau montant du loyer proposé et le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.
Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer. Il doit pour cela fournir au propriétaire 6 référence de loyer de logements comparables, situés :
- soit dans le même groupe d'immeubles,
- soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
Ces référence de loyers sont consultables sur le site de l'Observatoire des loyers en agglomération parisienne
.
En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre peut saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation.
Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la commission de conciliation, le juge d'instance peut être saisi avant le terme du contrat de location.
Attention :
si le juge n'est pas saisi avant le terme du bail, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.
La hausse de loyer s'applique :
- si le bail est de 3 ans : 1/3 par an si la hausse est inférieure à 10%, 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %,
- si le bail est de 6 ans : 1/6 par an
Hors les communes situées en zone tendue, il est possible de réévaluer le loyer sous-évalué d'un logement, à condition de respecter une procédure précise.
Ne peuvent toutefois pas faire l'objet de cette procédure : les logements loi de 1948, les logements conventionnés par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), les logements HLM, les sous-locations et les locations de tourisme.
Si le bailleur estime que le loyer est manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé.
Nouveau loyer proposé
Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
Ces logements doivent être situés :
- soit dans le même groupe d'immeubles,
- soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
Le bailleur doit fournir :
- au moins 6 loyers dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants,
- au moins 3 loyers dans les autres zones géographiques.
Au moins deux tiers de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.
Chaque référence doit mentionner :
- le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble,
- la qualité et l’époque de construction de l’immeuble,
- l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur,
- la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables,
- l’existence d’annexes éventuelles,
- son état d’équipement, notamment présence d’eau courante, de WC intérieur, de salle d’eau, de chauffage,
- la période de construction de l’immeuble,
- l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans,
- le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.
- Cas général
- Agglomération parisienne
Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers
.
Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers
ou de l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP)
.
Procédure
Pour réévaluer le loyer, le bailleur doit en faire la proposition à son locataire dans les formes et dans les délais.
Le bailleur doit faire cette proposition au moins 6 mois avant le terme du contrat de bail.
Il doit adresser sa demande :
- par lettre recommandée avec demande d'avis de réception,
- ou par acte d'huissier,
- ou par remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Attention :
le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
La proposition de réévaluation doit :
- contenir le texte intégral de l'article 17-2-II de la loi de 1989 recopié (sinon la proposition n'est pas valable),
- et indiquer le montant du nouveau loyer proposé, ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
Attention :
lorsque le bailleur propose au locataire le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n'a pas le droit de donner congé au locataire pour le même terme du bail, ce qui reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans les murs.
Accord
Pour accepter la proposition d’augmentation du bailleur, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
Dans ce cas, la réévaluation du loyer est acquise par accord entre les parties.
- Location vide
- Location meublée
Au renouvellement du bail, c'est-à-dire à l'expiration du bail initial, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable.
L'augmentation du loyer est appliquée progressivement :
- lorsque la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (sur bail de 3 ans : 1/3 par an, sur bail de 6 ans : 1/6 par an),
- lorsque la hausse est supérieur à 10 % du loyer initial, elle est appliquée d'1/6 par an pendant 6 ans, quelle que soit la durée du nouveau bail.
L'augmentation du loyer :
- lorsque la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est appliquée intégralement au contrat renouvelé.
- lorsque la hausse est supérieur à 10 % du loyer initial, elle est appliquée d'1/3 par an au contrat renouvelé et lors des renouvellements suivants.
Refus ou absence de réponse
Le locataire peut refuser l'augmentation proposée. Pour cela, il doit envoyer un courrier à son bailleur, au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
À noter
l'absence de réponse de la part du locataire vaut refus.
En cas de refus ou d'absence de réponse du locataire, l'augmentation proposée par le bailleur ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.
Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant le terme du contrat, le bailleur (ou le locataire) peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver un accord sur le prix.
Dans l'attente de la décision de la commission ou si le désaccord persiste en dépit de son intervention, le bailleur (ou le locataire) peut saisir le juge d'instance dont dépend le logement, à condition de le faire avant le terme du bail.
Saisine de la commission de conciliation
-
Modèle de document
Saisir la commission de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer (bailleur)À envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
Devant la commission, le locataire peut contester l'augmentation proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
-
Modèle de document
Saisir la commission de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer (locataire)À envoyer en Lettre recommandée avec accusé de réception
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
La commission dispose de 2 mois pour rendre son avis.
-
S'agissant d'une location vide, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable au renouvellement du bail. L'augmentation du loyer est appliquée progressivement :
- lorsque la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (sur bail de 3 ans : 1/3 par an, sur bail de 6 ans : 1/6 par an),
- lorsque la hausse est supérieur à 10 % du loyer initial, elle est appliquée d'1/6 par an pendant 6 ans, quelle que soit la durée du nouveau bail.
S'agissant d'une location meublée, l'augmentation du loyer :
- lorsque la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est appliquée intégralement au contrat renouvelé.
- lorsque la hausse est supérieur à 10 % du loyer initial, elle est appliquée d'1/3 par an au contrat renouvelé et lors des renouvellements suivants.
-
Le propriétaire (ou le locataire) peut saisir le juge d'instance, à la condition de le faire avant le terme du bail.
-
Le propriétaire (ou le locataire) peut saisir le juge d'instance, à la condition de le faire avant le terme du bail.
Saisine du juge
Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la commission départementale de conciliation, le juge d'instance dont dépend le logement peut être saisi, à la condition de le faire avant le terme du bail.
Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire (ou le locataire) peut saisir le juge d'instance, sans attendre l'avis de la commission.
Où s’adresser ?
-
Si le juge d'instance est saisi dans le délai imparti, c'est alors lui qui fixe le montant du loyer réévalué.
S'agissant d'une location vide, le contrat est considéré comme renouvelé pour sa durée initiale (3 ans).
Le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. L'augmentation du loyer est appliquée progressivement :
- lorsque la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (sur bail de 3 ans : 1/3 par an, sur bail de 6 ans : 1/6 par an),
- lorsque la hausse est supérieur à 10 % du loyer initial, elle est appliquée d'1/6 par an pendant 6 ans, quelle que soit la durée du nouveau bail.
S'agissant d'une location meublée, le contrat est considéré comme renouvelé pour sa durée initiale (1 an ou 9 mois).
L'augmentation du loyer :
- lorsque la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est appliquée intégralement au contrat renouvelé.
- lorsque la hausse est supérieur à 10 % du loyer initial, elle est appliquée d'1/3 par an au contrat renouvelé et lors des renouvellements suivants.
-
Au-delà de ce délai, il n'est plus possible de saisir le juge d'instance.
Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la commission départementale de conciliation et jusqu'au terme du contrat, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer révisé selon l'IRL).
La procédure à appliquer diffère selon que la commune est ou non située en zone tendue.
Simulateur
Savoir si un logement est situé en zone tendue
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
-
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 17-2
Réévaluation en zone non tendue
-
Réévaluation en zone tendue (cas général)
-
Liste des communes aux loyers encadrés (accès en annexe)
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Décret n°90-780 du 31 août 1990 relatif à la réévaluation de loyer (à la hausse ou à la baisse)
Caractéristiques des références à fournir
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Réévaluation en cas d'arrêté préfectoral
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Savoir si un logement est situé en zone tendue
Simulateur
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Contester l'augmentation de loyer au renouvellement du bail
Modèle de document
-
Saisir la commission de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer (bailleur)
Modèle de document
-
Saisir la commission de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer (locataire)
Modèle de document
Questions ? Réponses !
Pour en savoir plus
-
Observatoires des loyers - réseau des observatoires locaux
Ministère chargé du logement
-
Observatoire des loyers - agglomération parisienne
Ministère chargé du logement
