Fiche pratique
Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière
Vérifié le 01 janvier 2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
La plus-value que vous réalisez en vendant un bien immobilier est imposable sur le revenu, sauf s'il s'agit de votre résidence principale. Vous pouvez bénéficier d'exonérations selon la nature du bien ou votre situation personnelle.
Plus-values imposables
Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières que vous réalisez dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé :
- Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain)
- Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple)
- Vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
- Échange de biens, partage ou apport en société.
À noter
la plus-value immobilière est soumise aux prélèvements sociaux.
Plus-values exonérées
Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées à la nature du bien cédé, à la qualité du vendeur et de l'acquéreur.
La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.
-
- Vente de la résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours, etc.)
- Première vente d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi du prix de cession à l'acquisition ou construction d'un logement affecté à l'habitation principale dans un délai de 24 mois. De plus, l'intéressé ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédant la cession
- Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2020
- Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement
- Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
- Bien détenu depuis plus de 30 ans
-
- Bien vendu jusqu'au 31 décembre 2020 au profit d'un organisme en charge du logement social
- Bien vendu jusqu'au 31 décembre 2020 à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux
- Bien exproprié sous condition du remploi de l'intégralité de l'indemnité par l'acquisition, la construction la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
- Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, sous réserve du remploi de l'intégralité du prix de cession par l'acquisition, la construction la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
-
- Personne titulaire d'une pension de vieillesse ou d'une carte mobilité inclusion dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas 10 708 € pour la première part de quotient familial au titre de l'année 2016 pour une cession effectuée en 2018
- Personne résidant dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas 25 180 € pour la première part de quotient familial au titre de l'année 2016 pour une cession effectuée en 2018
- Personne non résidente en France
La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition.
Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous ne pouvez pas la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien (sauf exceptions).
Prix de vente
Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte.
Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais supportés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).
Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).
Prix d'acquisition
- Bien acquis à titre onéreux
- Bien acquis à titre gratuit
En cas de bien acquis à titre onéreux, le prix d'acquisition est indiqué dans l'acte de vente.
Il peut être augmenté des frais suivants, sur justificatifs :
- Charges et indemnités versées au vendeur lors de l'achat
- Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire). Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat
- Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions). Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d'achat
- Frais de voirie, réseaux et distributions (frais de d'aménagement pour lotissement par exemple).
Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation.
Abattement
- Cas général
- Terrain à bâtir
- Immeuble construit
La plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention.
Le taux et la cadence de l'abattement sont différents pour déterminer l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
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Durée de détention |
Taux d'abattement applicable chaque année de détention |
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Assiette pour l'impôt sur le revenu |
Assiette pour les prélèvements sociaux |
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Moins de 6 ans |
0 % |
0 % |
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De la 6 |
6 % |
1,65 % |
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22 |
4 % |
1,6 % |
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Au delà de la 22 |
Exonération |
9 % |
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Au delà de la 30 |
Exonération |
Exonération |
La plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention.
Le taux et la cadence de l'abattement sont différents pour déterminer l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
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Durée de détention |
Taux d'abattement applicable chaque année de détention |
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Assiette pour l'impôt sur le revenu |
Assiette pour les prélèvements sociaux |
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Moins de 6 ans |
0 % |
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De la 6 |
6 % |
1,65 % |
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22 |
4 % |
1,6 % |
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Au delà de la 22 |
Exonération |
9 % |
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Au delà de la 30 |
Exonération |
Exonération |
La plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention.
Le taux et la cadence de l'abattement sont différents pour déterminer l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
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Durée de détention |
Taux d'abattement applicable chaque année de détention |
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Assiette pour l'impôt sur le revenu |
Assiette pour les prélèvements sociaux |
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Moins de 6 ans |
0 % |
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De la 6 |
6 % |
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22 |
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1,6 % |
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Au delà de la 22 |
Exonération |
9 % |
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Au delà de la 30 |
Exonération |
Exonération |
Abattement exceptionnel en zones tendues
Un abattement exceptionnel de 70 % s'applique en zones A ou A bis lorsque l'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions. La cession doit en outre être précédée d'une promesse unilatérale ou synallagmatique, signée et ayant acquis date certaine entre le 1
Simulateur
Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Cet abattement s'applique sur la valeur de la plus-value nette de l'abattement pour durée de détention. Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.
L'abattement ne s'applique pas aux plus-values résultant de cessions réalisées au profit :
- de la personne vivant en couple avec le vendeur,
- d'un ascendant ou descendant,
- d'un ascendant ou descendant de la personne vivant en couple avec le vendeur,
- d'une personne morale dont le vendeur ou la personne avec qui il vit en couple est associé ou le devient à l'occasion de cette cession,
- d'une personne morale dont de l'ascendant ou descendant de la personne avec qui le vendeur vit en couple est associé ou le devient à l'occasion de cette cession.
À savoir
les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à compter de la date d'acquisition.
Taux d'imposition
La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %.
Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux s'échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.
Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, celui ci est calculé par le notaire). La taxe ne concerne pas les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.
À savoir
vous pouvez consulter des exemples de calcul de plus-values immobilières sur le dépliant d'information de l'administration fiscale
, ainsi que sur le site impots.gouv.fr
.
Formalités effectuées par le notaire
Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :
- Démarches auprès de l'administration fiscale
- Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer
- Établissement de la déclaration
- Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien.
Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus
Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes :
- Montant de la plus-value déclarée par le notaire
-
Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1
ère cession d'un logement autre que votre résidence principale.
Pour effectuer votre déclaration de revenus, vous pouvez consulter les documents suivants :
Vous devez faire votre déclaration en ligne si votre revenu fiscal de référence est supérieur à 15 000 € et que vous avez un accès internet.
- Déclaration en ligne
- Déclaration papier
Vous devez utiliser le service en ligne suivant :
Service en ligne
Déclaration 2019 en ligne des revenus de 2018
Ministère chargé des finances
Avant de valider votre déclaration préremplie en ligne, vous devez vérifier les informations indiquées et si nécessaire, les corriger et les compléter. Conservez les justificatifs pendant 3 ans en cas de demande de l'administration.
Vous pouvez utiliser la déclaration papier uniquement si votre revenu fiscal de référence est inférieur à 15 000 € ou si vous ne pouvez pas faire la déclaration en ligne (absence d'accès internet par exemple).
Vous pouvez utiliser la déclaration papier préremplie reçue entre mi-avril et début mai. Selon votre situation, il s'agit de la déclaration n°2042 ou n°2042 C. La déclaration n°2042 RICI regroupe les principales réductions et crédits d'impôt.
Si vous ne recevez pas d'imprimé ( 1ère déclaration, changement d'adresse, changement de situation familiale), vous pouvez déclarer en ligne ou télécharger les déclarations nécessaires à partir de début mai sur service-public.fr ou www.impots.gouv.fr.
Certains revenus sont à déclarer sur une déclaration annexe. Vous pouvez également les télécharger en ligne.
Les principales déclarations annexes sont les suivantes :
- Formulaire 2044 pour la déclaration des revenus fonciers
- Formulaire 2074 pour la déclaration des plus-values mobilières
- Formulaire 2047 pour les revenus encaissés à l'étranger
Avant de signer votre déclaration, vous devez vérifier les informations indiquées et si nécessaire, les corriger et les compléter.
Vous n'êtes pas obligé de joindre les pièces justificatives à votre déclaration papier sauf s'il s'agit de documents établis par vos soins (liste détaillée de vos frais réels par exemple). Toutefois, conservez les justificatifs pendant 3 ans en cas de demande de l'administration.
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Article 4 de la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015
Abattement exceptionnel sur les ventes de terrains à bâtir
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Article 27 de la loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013 de finances pour 2014
Abattement exceptionnel sur les ventes d'immeubles construits
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Code général des impôts : articles 150 A bis à 150 VH
Plus-values de cession à titre onéreux des biens et droits mobiliers et immobiliers (articles 150 U à 150 VH)
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Code général des impôts : article 200 B
Taux d'imposition des plus-values immobilières
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Code général des impôts : article 1609 nonies G
Taxe sur les plus-values immobilières élevées
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Code général des impôts, annexe 3 : articles 41 duovicies D à 41 duovicies I
Mentions obligatoires sur l'acte de vente en cas de demande d'exonération pour 1ère cession d'un logement (article 41 duovicies-0 H), détermination du prix de cession et d'acquisition (articles 41 duovicies H et 41 duovicies I)
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Code de la sécurité sociale : article L136-7
Contribution sociale sur les produits de placement (dont les plus-values immobilières : 2° du I)
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Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-PVI relatif aux plus-values immobilières
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Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-PVI-20-10 relatif à la détermination de la plus-value immobilière brute
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Bofip-impôts n°BOI-RFPI-PVI-20-20 relatif à la détermination de la plus-value immobilière imposable
Prise en compte de la durée de détention et détermination de l'abattement pour durée de détention
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Bofip-impôts n°BOI-RFPI-TPVIE-20130806 relatif à la taxe sur les plus-values immobilières élevées
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Article 28 de la loi n°2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017
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Bofip-Impôts n° BOI-RFPI-PVI6-10-40-20140606 relatif aux exonérations de plus-values immobilières
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Impôts : accéder à votre espace Particulier
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Simulateur de calcul pour 2019 : impôt sur les revenus de 2018
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Déclaration 2019 en ligne des revenus de 2018
Téléservice
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Déclaration 2019 complémentaire des revenus 2018
Formulaire
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Déclaration 2019 de plus-value - Cessions d'immeubles ou de droits immobiliers
Formulaire
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Déclaration 2019 de plus-value sur les cessions de terrains à bâtir
Formulaire
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Formulaire
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Déclaration 2019 de plus-value d'échange de titres de sociétés à prépondérance immobilière
Formulaire
Questions ? Réponses !
Et aussi
Pour en savoir plus
-
Ministère chargé des finances
-
Ministère chargé des finances
-
Impôt sur le revenu : dépliants d'information
Ministère chargé des finances
-
Brochure pratique 2019 - Déclaration des revenus de 2018
Ministère chargé des finances
-
L'imposition des plus-values immobilières
Institut pour l'éducation financière du public (IEFP)
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Vous vivez à l'étranger et vendez un bien immobilier situé en France
Ministère chargé des finances
